14. Februar 2019
Immobilienvermögen über eine alternative Rechtsform verwalten
Für die Steuerung von Immobilieninvestments bietet sich die vermögensverwaltende Personengesellschaft an. Das verschafft unter anderem steuerliche Vorteile.
Von Frank Kirsten, Steuerberater und Partner
Einer aktuellen Studie zufolge beläuft sich das Immobilienvermögen in Deutschland auf 11,2 Billionen Euro, inklusive des Bodenwerts der bebauten Flächen. Das ist eine enorme Summe – und stellt viele Immobilieneigentümer und -investoren natürlich auch vor komplexe Fragestellungen. Im Mittelpunkt der Überlegungen steht natürlich vielfach, wie sich die Erträge aus diesen Investments, sei es aus Vermietung, Verpachtung oder auch Verkauf, steuerlich günstig verwalten lassen.
Eine interessante Gestaltungsmöglichkeit dafür ist die vermögensverwaltende Personengesellschaft. Für das Halten und Verwalten von Immobilien ist dies oft die ideale Form, vor allem aus steuerlichen Gründen. Da diese Art der Personengesellschaft keinen gewerblichen Zweck verfolgt, fallen auf die Erträge aus der Vermögensverwaltung keine „unternehmerischen“ Steuern wie Körperschaft- und Gewerbesteuer an. Und die Ausschüttungen werden allein mit dem persönlichen Steuersatz des Gesellschafters belastet. Damit spart die vermögensverwaltende Personengesellschaft erheblich Steuern für einen Immobilieninvestor, nämlich mindestens 22 Prozent (15 Prozent Körperschaftsteuer und mindesten sieben Prozent Gewerbesteuer).
Um diese steuerlichen Vorteile zu erhalten, darf die Gesellschaft aber keinesfalls von Ihrem rein vermögensverwaltenden Zweck abweichen. Sobald die Personengesellschaft irgendeine gewerbliche Tätigkeit ausübt, erlischt die steuerliche Begünstigung. Bei Immobilien können dies beispielsweise Gebäudeservices für die Mieter sein. Will heißen: Die vermögensverwaltende Personengesellschaft als steuerlich begünstigtes Vehikel ist nur dann möglich, wenn sie dauerhaft eine vermögensverwaltende Personengesellschaft bleibt. Der Trick, gewerbliche Tätigkeiten steuerreduziert im Mantel der vermögensverwaltenden Personengesellschaft auszuüben, wird letztlich auffallen und setzt das gesamte Gestaltungspotenzial aufs Spiel.
Doch nicht nur steuerlich, auch hinsichtlich der späteren Vermögensübertragung bietet die vermögensverwaltende Personengesellschaft interessante Möglichkeiten. Warum? An der Personengesellschaft können wie an einem Unternehmen Anteile weitergegeben werden, deren Höhe sich frei gestalten lässt, beispielsweise mit Blick auf die Freibeträge in der Schenkungsteuer oder andere, familieninterne Regelungen. Dies lässt wesentlich flexiblere Lösungen zu als die direkte Übertragung von Immobilien und/oder Grundstücken, wobei es zu Eigentumsteilungen kommen kann, beispielsweise bei einer Erbengemeinschaft oder auch durch den Verkauf aufgrund einer sehr hohen plötzlichen Erbschaftsteuerbelastung.
Zudem können Immobilien (und natürlich auch andere Vermögenswerte) in der vermögensverwaltenden Personengesellschaft hinter einer Brandmauer schützen. Das ist besonders hinsichtlich von Insolvenzrisiken wichtig, um bestimmte Werte wie die private Immobilie oder auch ein Wertpapierportfolio aus dem Risiko eines Zugriffs durch die Gläubiger zu nehmen.
Die vermögensverwaltende Personengesellschaft kann in Form einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), OHG (Offene Handelsgesellschaft) oder auch KG (Kommanditgesellschaft) organisiert sein. Die Wahl der richtigen Rechtsform hängt von verschiedenen Parametern wie der Anzahl der Gesellschafter und dem Umfang der persönlichen Haftung ab und sollte daher Gegenstand einer eingehenden Beratung sein.
Eine interessante Gestaltungsmöglichkeit dafür ist die vermögensverwaltende Personengesellschaft. Für das Halten und Verwalten von Immobilien ist dies oft die ideale Form, vor allem aus steuerlichen Gründen. Da diese Art der Personengesellschaft keinen gewerblichen Zweck verfolgt, fallen auf die Erträge aus der Vermögensverwaltung keine „unternehmerischen“ Steuern wie Körperschaft- und Gewerbesteuer an. Und die Ausschüttungen werden allein mit dem persönlichen Steuersatz des Gesellschafters belastet. Damit spart die vermögensverwaltende Personengesellschaft erheblich Steuern für einen Immobilieninvestor, nämlich mindestens 22 Prozent (15 Prozent Körperschaftsteuer und mindesten sieben Prozent Gewerbesteuer).
Um diese steuerlichen Vorteile zu erhalten, darf die Gesellschaft aber keinesfalls von Ihrem rein vermögensverwaltenden Zweck abweichen. Sobald die Personengesellschaft irgendeine gewerbliche Tätigkeit ausübt, erlischt die steuerliche Begünstigung. Bei Immobilien können dies beispielsweise Gebäudeservices für die Mieter sein. Will heißen: Die vermögensverwaltende Personengesellschaft als steuerlich begünstigtes Vehikel ist nur dann möglich, wenn sie dauerhaft eine vermögensverwaltende Personengesellschaft bleibt. Der Trick, gewerbliche Tätigkeiten steuerreduziert im Mantel der vermögensverwaltenden Personengesellschaft auszuüben, wird letztlich auffallen und setzt das gesamte Gestaltungspotenzial aufs Spiel.
Doch nicht nur steuerlich, auch hinsichtlich der späteren Vermögensübertragung bietet die vermögensverwaltende Personengesellschaft interessante Möglichkeiten. Warum? An der Personengesellschaft können wie an einem Unternehmen Anteile weitergegeben werden, deren Höhe sich frei gestalten lässt, beispielsweise mit Blick auf die Freibeträge in der Schenkungsteuer oder andere, familieninterne Regelungen. Dies lässt wesentlich flexiblere Lösungen zu als die direkte Übertragung von Immobilien und/oder Grundstücken, wobei es zu Eigentumsteilungen kommen kann, beispielsweise bei einer Erbengemeinschaft oder auch durch den Verkauf aufgrund einer sehr hohen plötzlichen Erbschaftsteuerbelastung.
Zudem können Immobilien (und natürlich auch andere Vermögenswerte) in der vermögensverwaltenden Personengesellschaft hinter einer Brandmauer schützen. Das ist besonders hinsichtlich von Insolvenzrisiken wichtig, um bestimmte Werte wie die private Immobilie oder auch ein Wertpapierportfolio aus dem Risiko eines Zugriffs durch die Gläubiger zu nehmen.
Die vermögensverwaltende Personengesellschaft kann in Form einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), OHG (Offene Handelsgesellschaft) oder auch KG (Kommanditgesellschaft) organisiert sein. Die Wahl der richtigen Rechtsform hängt von verschiedenen Parametern wie der Anzahl der Gesellschafter und dem Umfang der persönlichen Haftung ab und sollte daher Gegenstand einer eingehenden Beratung sein.