3. März 2025
Ermittlung der ortsüblichen Miete bei Vermietungseinkünften wichtige Aufgabe für Vermieter
Die Vermietung einer Wohnung zu einem reduzierten Mietpreis an Angehörige ist nicht ungewöhnlich, kann jedoch steuerliche Folgen haben. Um den vollen Abzug der Werbungskosten zu sichern, müssen Vermieter bestimmte Grenzen einhalten. Entscheidend dabei ist die ortsübliche Kaltmiete, die in einem mehrstufigen Verfahren ermittelt wird.
Bei einer verbilligten Vermietung an Angehörige, wie beispielsweise an Kinder, Eltern oder Geschwister, stellt das Finanzamt besondere Anforderungen an die Berechnung der Mietkosten. Um den Werbungskostenabzug in voller Höhe zu sichern, ist die Einhaltung der sogenannten Entgeltlichkeitsgrenze entscheidend. Diese Grenze beträgt 66 % der ortsüblichen Miete und basiert auf § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG. Wird die Miete auf weniger als 66 Prozent, jedoch mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete festgelegt, kann der volle Abzug der Werbungskosten weiterhin gewährt werden, wenn eine positive Totalüberschussprognose vorliegt. Bei einer vereinbarten Miete von weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete geht das Finanzamt jedoch generell von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und kürzt den Werbungskostenabzug anteilig. Für Vermieter ist es daher wichtig, den Vergleichswert sorgfältig und präzise zu ermitteln, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.
Mehrstufiges Verfahren zur Bestimmung der ortsüblichen Miete
Die Finanzverwaltung folgt einem strukturierten Verfahren, um die ortsübliche Kaltmiete festzulegen. Die folgenden Schritte zeigen, wie die Vergleichsmiete ermittelt wird und welche Vorgehensweisen Vermietern zur Verfügung stehen.
Schritt 1: Anhand des Mietspiegels
In vielen Städten und Gemeinden gibt es offizielle Mietspiegel, die einen Anhaltspunkt für die ortsübliche Miete bieten. Falls der Mietspiegel eine Bandbreite an Werten für verschiedene Wohnungsmerkmale enthält, kann der untere Rahmenwert als Vergleichswert angesetzt werden. Falls keine Klarheit herrscht, kann auch der Durchschnittswert des Mietspiegels als Grundlage verwendet werden.
Schritt 2: Nutzung von Mietwert-Kalkulatoren
Falls kein Mietspiegel zur Verfügung steht, bietet sich die Nutzung von Mietwert-Kalkulatoren an, die online in Form von verschiedenen Tools verfügbar sind. Diese Internetplattformen bieten eine Orientierung und ermöglichen es, einen Vergleichswert zu ermitteln, der sich am ortsüblichen Marktpreis orientiert.
Schritt 3: Vergleichbare Kaltmieten von Wohnungen in der Umgebung
Wenn weder ein Mietspiegel noch Mietwert-Kalkulatoren zur Verfügung stehen, kann die ortsübliche Kaltmiete anhand von Vergleichswohnungen ermittelt werden. Dafür können die Quadratmeterpreise ähnlicher Mietobjekte herangezogen werden, die über Immobilienplattformen wie Immobilienscout24 zu finden sind. Um den Vergleichsstandard zu gewährleisten, sollten mindestens drei vergleichbare Wohnungen betrachtet werden. Wichtig ist hierbei, dass die Vergleichsobjekte nicht nur die gleiche Lage, sondern auch ähnliche Merkmale wie Größe und Ausstattung aufweisen.
Schritt 4: Sachverständigengutachten als letzte Option
Sollten alle zuvor genannten Methoden nicht anwendbar sein, besteht die Möglichkeit, ein Sachverständigengutachten in Auftrag zu geben. Ein solches Gutachten wird durch einen Immobilienexperten erstellt und kann die ortsübliche Miete durch eine umfassende Analyse der Marktdaten und Wohnungsmerkmale ermitteln. Diese Methode ist jedoch kostenintensiv und sollte nur als letzte Möglichkeit in Betracht gezogen werden.
Berücksichtigung der umlagefähigen Kosten bei der Vergleichsmiete
Ein entscheidender Punkt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete ist die Einbeziehung der umlagefähigen Nebenkosten. Diese umfassen Aufwendungen, die im Rahmen einer gewöhnlichen Vermietung anfallen und dem Mieter in Rechnung gestellt werden können. Zu den umlagefähigen Kosten zählen beispielsweise die Grundsteuer, Wasserversorgung, Heizung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gartenpflege und Schornsteinreinigung. Nicht umgelegt werden dürfen hingegen Kosten für Instandhaltung und Reparaturen. Wichtig ist, dass alle tatsächlich gezahlten umlagefähigen Kosten in die Berechnung einfließen, selbst wenn sie direkt vom Mieter getragen wurden. Dies gilt insbesondere für Kosten, die theoretisch ebenfalls umgelegt werden könnten. Die detaillierte Erfassung dieser Kosten gewährleistet, dass der Vergleichswert möglichst genau dem tatsächlichen Aufwand entspricht und steuerlich anerkannt wird.
Um den Werbungskostenabzug gegenüber dem Finanzamt erfolgreich geltend zu machen, ist eine genaue und nachvollziehbare Dokumentation der ortsüblichen Vergleichsmiete unerlässlich. Sämtliche durchgeführten Berechnungen, sei es mithilfe des Mietspiegels, der Online-Kalkulatoren oder durch den Vergleich mit anderen Mietobjekten, sollten schriftlich festgehalten werden. Diese Dokumente dienen als Nachweis bei einer späteren Überprüfung durch die Finanzverwaltung und tragen dazu bei, dass die steuerliche Anerkennung der Werbungskosten auch bei einer verbilligten Vermietung sichergestellt ist.
Fazit: Präzise Ermittlung der ortsüblichen Miete schützt den Werbungskostenabzug
Die Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete bei einer verbilligten Vermietung an Angehörige ist ein komplexer Prozess, der genaue Kenntnisse über die steuerrechtlichen Anforderungen und ein hohes Maß an Dokumentation erfordert. Die Einhaltung der Entgeltlichkeitsgrenze von 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete und die Berücksichtigung der umlagefähigen Kosten sind ausschlaggebend für die volle Anerkennung der Werbungskosten. Vermieter sollten daher sorgfältig vorgehen und alle erforderlichen Berechnungen lückenlos dokumentieren, um auch bei einer zukünftigen Prüfung durch das Finanzamt abgesichert zu sein. Die Steuerberater von Schnitzler & Partner beraten Steuerpflichtige bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete, um steuerliche Risiken auszuschließen!
Mehrstufiges Verfahren zur Bestimmung der ortsüblichen Miete
Die Finanzverwaltung folgt einem strukturierten Verfahren, um die ortsübliche Kaltmiete festzulegen. Die folgenden Schritte zeigen, wie die Vergleichsmiete ermittelt wird und welche Vorgehensweisen Vermietern zur Verfügung stehen.
Schritt 1: Anhand des Mietspiegels
In vielen Städten und Gemeinden gibt es offizielle Mietspiegel, die einen Anhaltspunkt für die ortsübliche Miete bieten. Falls der Mietspiegel eine Bandbreite an Werten für verschiedene Wohnungsmerkmale enthält, kann der untere Rahmenwert als Vergleichswert angesetzt werden. Falls keine Klarheit herrscht, kann auch der Durchschnittswert des Mietspiegels als Grundlage verwendet werden.
Schritt 2: Nutzung von Mietwert-Kalkulatoren
Falls kein Mietspiegel zur Verfügung steht, bietet sich die Nutzung von Mietwert-Kalkulatoren an, die online in Form von verschiedenen Tools verfügbar sind. Diese Internetplattformen bieten eine Orientierung und ermöglichen es, einen Vergleichswert zu ermitteln, der sich am ortsüblichen Marktpreis orientiert.
Schritt 3: Vergleichbare Kaltmieten von Wohnungen in der Umgebung
Wenn weder ein Mietspiegel noch Mietwert-Kalkulatoren zur Verfügung stehen, kann die ortsübliche Kaltmiete anhand von Vergleichswohnungen ermittelt werden. Dafür können die Quadratmeterpreise ähnlicher Mietobjekte herangezogen werden, die über Immobilienplattformen wie Immobilienscout24 zu finden sind. Um den Vergleichsstandard zu gewährleisten, sollten mindestens drei vergleichbare Wohnungen betrachtet werden. Wichtig ist hierbei, dass die Vergleichsobjekte nicht nur die gleiche Lage, sondern auch ähnliche Merkmale wie Größe und Ausstattung aufweisen.
Schritt 4: Sachverständigengutachten als letzte Option
Sollten alle zuvor genannten Methoden nicht anwendbar sein, besteht die Möglichkeit, ein Sachverständigengutachten in Auftrag zu geben. Ein solches Gutachten wird durch einen Immobilienexperten erstellt und kann die ortsübliche Miete durch eine umfassende Analyse der Marktdaten und Wohnungsmerkmale ermitteln. Diese Methode ist jedoch kostenintensiv und sollte nur als letzte Möglichkeit in Betracht gezogen werden.
Berücksichtigung der umlagefähigen Kosten bei der Vergleichsmiete
Ein entscheidender Punkt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete ist die Einbeziehung der umlagefähigen Nebenkosten. Diese umfassen Aufwendungen, die im Rahmen einer gewöhnlichen Vermietung anfallen und dem Mieter in Rechnung gestellt werden können. Zu den umlagefähigen Kosten zählen beispielsweise die Grundsteuer, Wasserversorgung, Heizung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gartenpflege und Schornsteinreinigung. Nicht umgelegt werden dürfen hingegen Kosten für Instandhaltung und Reparaturen. Wichtig ist, dass alle tatsächlich gezahlten umlagefähigen Kosten in die Berechnung einfließen, selbst wenn sie direkt vom Mieter getragen wurden. Dies gilt insbesondere für Kosten, die theoretisch ebenfalls umgelegt werden könnten. Die detaillierte Erfassung dieser Kosten gewährleistet, dass der Vergleichswert möglichst genau dem tatsächlichen Aufwand entspricht und steuerlich anerkannt wird.
Um den Werbungskostenabzug gegenüber dem Finanzamt erfolgreich geltend zu machen, ist eine genaue und nachvollziehbare Dokumentation der ortsüblichen Vergleichsmiete unerlässlich. Sämtliche durchgeführten Berechnungen, sei es mithilfe des Mietspiegels, der Online-Kalkulatoren oder durch den Vergleich mit anderen Mietobjekten, sollten schriftlich festgehalten werden. Diese Dokumente dienen als Nachweis bei einer späteren Überprüfung durch die Finanzverwaltung und tragen dazu bei, dass die steuerliche Anerkennung der Werbungskosten auch bei einer verbilligten Vermietung sichergestellt ist.
Fazit: Präzise Ermittlung der ortsüblichen Miete schützt den Werbungskostenabzug
Die Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete bei einer verbilligten Vermietung an Angehörige ist ein komplexer Prozess, der genaue Kenntnisse über die steuerrechtlichen Anforderungen und ein hohes Maß an Dokumentation erfordert. Die Einhaltung der Entgeltlichkeitsgrenze von 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete und die Berücksichtigung der umlagefähigen Kosten sind ausschlaggebend für die volle Anerkennung der Werbungskosten. Vermieter sollten daher sorgfältig vorgehen und alle erforderlichen Berechnungen lückenlos dokumentieren, um auch bei einer zukünftigen Prüfung durch das Finanzamt abgesichert zu sein. Die Steuerberater von Schnitzler & Partner beraten Steuerpflichtige bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete, um steuerliche Risiken auszuschließen!