9. August 2019
Immobilieninvestitionen: Share Deals werden komplexer
Investoren können durch den Kauf von Immobilien- und Grundstücksgesellschaften die Grunderwerbsteuer einsparen. Die Regeln dafür werden aber zum neuen Jahr verschärft, was eine bessere Planung notwendig macht.
Von Joachim Köllmann, Steuerberater und Partner
Einer aktuellen Studie zufolge beläuft sich das Immobilienvermögen in Deutschland auf 11,2 Billionen Euro, inklusive des Bodenwerts der bebauten Flächen. Etwas mehr als die Hälfte aller Deutschen lebt im Eigenheim – und sie investieren fleißig in Immobilien als Anlageobjekte. Im Jahr 2018 lag das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt bei 78,1 Milliarden Euro; und im Durchschnitt der Jahre 2006 bis 2016 lag das jährliche Transaktionsvolumen bei rund 44 Milliarden Euro, wie das Beratungsunternehmen EY (Ernst & Young) ermittelt hat. Zugleich werden an den meisten Standorten die Immobilien immer teurer, die Mieten auf privater und gewerblicher Seite steigen.
Ein nicht unwesentlicher Kostenfaktor bei einem Immobilieninvestment sind die Kaufnebenkosten. Allein Notar und Grunderwerbsteuer schlagen in Nordrhein-Westfalen bereits mit acht Prozent des Nettokaufpreises zu Buche, dazu kommt gegebenenfalls noch ein Honorar für den Immobilienmakler. Daher sind mehr und mehr Investoren dazu übergegangen, keine Immobilien mehr direkt zu erwerben, sondern Beteiligungen an Gesellschaften, denen wiederum Immobilien gehören. Das ist gar nicht selten, denn auch viele Privatinvestoren halten ihre Renditeimmobilien in separaten Gesellschaften, um die Vermögenssphären zu trennen.
Entfall der Grunderwerbsteuer bei Share Deals
Der Hintergrund: Durch den Erwerb einer Immobilien- beziehungsweise Grundstücksgesellschaft entfällt die Grunderwerbsteuer, weil der Investor eben die Gesellschaftsanteile kauf (Share Deal) anstatt der eigentlichen Immobilie oder dem eigentlichen Grundstück (Asset Deal). Bislang durften Investoren 94,99 Prozent an solchen Gesellschaften erwerben und sie nicht innerhalb von fünf Jahren veräußern, um sich die Grunderwerbsteuer zu sparen und damit die Rendite einer Immobilie maßgeblich zu verbessern.
Durch diese Gestaltungsmöglichkeiten entgehen dem Staat aber bis zu einer Milliarde Euro jährlich an Grunderwerbsteuereinkommen. Ein prominentes Rechenbeispiel: 2018 kaufte Oxford Properties, die Pensionskasse der kommunalen Beschäftigten der kanadischen Provinz Ontario, das bekannte Berliner Sony Center für 1,1 Milliarden Euro. Dafür wären sechs Prozent Grunderwerbsteuer fällig geworden, also 66 Millionen Euro – eigentlich. Durch den Share Deal zahlten die Kanadier keine Grunderwerbsteuer.
Grenze um fünf Prozent verringert
Daher hat der Gesetzgeber jetzt die Regularien für Immobilien-Share Deals zum 1. Januar 2020 verschärft. Das „Gesetz zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften“ (Jahressteuergesetz 2019) besagt, dass bereits der (unmittelbare oder mittelbare) Erwerb von mindestens 90 Prozent der Anteile an einer Gesellschaft mit deutschem Grundbesitz ausreicht, um Grunderwerbsteuer auszulösen. Damit ist die Grenze um fünf Prozent verringert worden. Investoren müssen dadurch ihre Share Deals genauer planen und können nicht mehr, wie in der Vergangenheit, die Kontrolle zu 94,99 Prozent übernehmen und sich zugleich der Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer zu entziehen.
Zugleich hat der Gesetzgeber bei Grundstücks-Personengesellschaften und -Kapitalgesellschaften die Haltedauer auf zehn Jahre verlängert. Will heißen: Es kommt nun zur Grunderwerbsteuerpflicht, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen.
Investoren müssen dadurch also ihre Share Deals mit Blick aufs neue Jahr viel genauer planen und können nicht mehr, wie in der Vergangenheit, die Kontrolle zu 94,99 Prozent übernehmen und sich zugleich der Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer entziehen. Eine eingehende Vorbereitung unter genauer Berechnung aller finanzieller Szenarien tut daher umso dringender Not.
Ein nicht unwesentlicher Kostenfaktor bei einem Immobilieninvestment sind die Kaufnebenkosten. Allein Notar und Grunderwerbsteuer schlagen in Nordrhein-Westfalen bereits mit acht Prozent des Nettokaufpreises zu Buche, dazu kommt gegebenenfalls noch ein Honorar für den Immobilienmakler. Daher sind mehr und mehr Investoren dazu übergegangen, keine Immobilien mehr direkt zu erwerben, sondern Beteiligungen an Gesellschaften, denen wiederum Immobilien gehören. Das ist gar nicht selten, denn auch viele Privatinvestoren halten ihre Renditeimmobilien in separaten Gesellschaften, um die Vermögenssphären zu trennen.
Entfall der Grunderwerbsteuer bei Share Deals
Der Hintergrund: Durch den Erwerb einer Immobilien- beziehungsweise Grundstücksgesellschaft entfällt die Grunderwerbsteuer, weil der Investor eben die Gesellschaftsanteile kauf (Share Deal) anstatt der eigentlichen Immobilie oder dem eigentlichen Grundstück (Asset Deal). Bislang durften Investoren 94,99 Prozent an solchen Gesellschaften erwerben und sie nicht innerhalb von fünf Jahren veräußern, um sich die Grunderwerbsteuer zu sparen und damit die Rendite einer Immobilie maßgeblich zu verbessern.
Durch diese Gestaltungsmöglichkeiten entgehen dem Staat aber bis zu einer Milliarde Euro jährlich an Grunderwerbsteuereinkommen. Ein prominentes Rechenbeispiel: 2018 kaufte Oxford Properties, die Pensionskasse der kommunalen Beschäftigten der kanadischen Provinz Ontario, das bekannte Berliner Sony Center für 1,1 Milliarden Euro. Dafür wären sechs Prozent Grunderwerbsteuer fällig geworden, also 66 Millionen Euro – eigentlich. Durch den Share Deal zahlten die Kanadier keine Grunderwerbsteuer.
Grenze um fünf Prozent verringert
Daher hat der Gesetzgeber jetzt die Regularien für Immobilien-Share Deals zum 1. Januar 2020 verschärft. Das „Gesetz zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften“ (Jahressteuergesetz 2019) besagt, dass bereits der (unmittelbare oder mittelbare) Erwerb von mindestens 90 Prozent der Anteile an einer Gesellschaft mit deutschem Grundbesitz ausreicht, um Grunderwerbsteuer auszulösen. Damit ist die Grenze um fünf Prozent verringert worden. Investoren müssen dadurch ihre Share Deals genauer planen und können nicht mehr, wie in der Vergangenheit, die Kontrolle zu 94,99 Prozent übernehmen und sich zugleich der Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer zu entziehen.
Zugleich hat der Gesetzgeber bei Grundstücks-Personengesellschaften und -Kapitalgesellschaften die Haltedauer auf zehn Jahre verlängert. Will heißen: Es kommt nun zur Grunderwerbsteuerpflicht, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen.
Investoren müssen dadurch also ihre Share Deals mit Blick aufs neue Jahr viel genauer planen und können nicht mehr, wie in der Vergangenheit, die Kontrolle zu 94,99 Prozent übernehmen und sich zugleich der Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer entziehen. Eine eingehende Vorbereitung unter genauer Berechnung aller finanzieller Szenarien tut daher umso dringender Not.