30. Juni 2025
Geldwäscheprävention bei Immobilientransaktionen: Neue Meldepflichten, schärfere Kontrollen
Die Bekämpfung von Geldwäsche wird auch im Immobiliensektor weiter verschärft. Seit dem 17. Februar 2025 gelten neue Meldepflichten für Notare, Steuerberater und Rechtsanwälte bei auffälligen Vertragsgestaltungen und Zahlungsmodalitäten. Unternehmen sind nun gefordert, verdächtige Umstände noch umfassender zu prüfen, sorgfältig zu dokumentieren und bei Bedarf unverzüglich zu melden.
Die Anforderungen an Transparenz und Rechtssicherheit bei Immobilientransaktionen werden erneut verschärft. Mit dem Inkrafttreten der überarbeiteten Geldwäschegesetz-Meldepflichtverordnung Immobilien (GwGMeldV-Immobilien) am 17. Februar 2025 haben sich die Pflichten für rechts- und steuerberatende Berufe sowie für Notare weiter ausgeweitet. Die Verordnung reagiert auf gesetzliche Änderungen, die mit dem Verbot von Barzahlungen beim Immobilienerwerb bereits 2023 angestoßen wurden. Nun folgt die geldwäscherechtliche Umsetzung, die konkrete neue Meldetatbestände mit sich bringt. Für alle Akteure, die in Immobilientransaktionen involviert sind, entsteht damit eine erweiterte Sorgfaltspflicht, die tief in die Vertragsgestaltung und Mandatsprüfung hineinreicht.
Ziel der neuen Vorschriften ist es, auffällige Zahlungsmodalitäten und potenziell verschleierte Transaktionen frühzeitig zu identifizieren. Besonders im Fokus stehen Konstruktionen, die geeignet sind, das Barzahlungsverbot zu umgehen oder zu verschleiern. Die Verordnung verpflichtet Notare dazu, eine Verdachtsmeldung abzugeben, wenn ein Immobilienkaufvertrag eine ungewöhnlich lange Frist zur Kaufpreisfälligkeit vorsieht – konkret, wenn diese mehr als ein Jahr nach Stellung des Eintragungsantrags liegt und kein sachlicher Grund erkennbar ist. Damit wird verhindert, dass durch zeitliche Verschiebung eine spätere Barzahlung außerhalb des Blickfelds der Finanzaufsicht erfolgen kann. Die Meldepflicht greift unabhängig davon, ob der Kaufpreis tatsächlich bar geleistet wird. Allein die Gestaltung des Vertrags kann ausreichend sein, um einen geldwäscherechtlich relevanten Verdacht zu begründen.
Auch vermeintlich unauffällige Sachverhalte auf geldwäscherechtliche Relevanz prüfen
Darüber hinaus wurden weitere neue Tatbestände eingeführt, die ebenfalls zu einer Meldung an die Financial Intelligence Unit (FIU) verpflichten. So müssen Notare und andere Verpflichtete tätig werden, wenn eine an dem Erwerbsvorgang beteiligte Person unter einem konkreten Verdacht steht oder in den letzten fünf Jahren wegen einer Vortat der Geldwäsche rechtskräftig verurteilt wurde. Maßgeblich ist, ob ein Zusammenhang mit der Transaktion möglich erscheint – eine abschließende Verurteilung oder der Nachweis einer konkreten Geldwäschehandlung sind für die Meldepflicht nicht erforderlich. Diese Neuregelung dehnt die geldwäscherechtliche Prüfungspflicht auf ein Umfeld aus, das bislang vielfach außerhalb des unmittelbaren Prüfungsfokus lag.
Ein besonderes Augenmerk gilt künftig auch den verwendeten Zahlungsmitteln. Bereits bei einer Gegenleistung von über 10.000 Euro, die in Form von Bargeld, Edelmetallen, Edelsteinen oder Kryptowerten erbracht wird, besteht eine Pflicht zur Meldung. Das gilt auch dann, wenn die Zahlung formal über ein Konto abgewickelt wird, das jedoch in einem Staat mit erhöhtem Risiko für Geldwäsche eröffnet wurde. Für Notare und beratende Berufe ergibt sich daraus die Verpflichtung, Herkunft und Struktur der Zahlungen kritisch zu hinterfragen und auch vermeintlich unauffällige Sachverhalte auf geldwäscherechtliche Relevanz zu prüfen. Dies betrifft insbesondere Transaktionen, bei denen die Gegenleistung stark vom Verkehrswert abweicht. Eine Abweichung von mehr als 25 Prozent löst künftig ebenfalls eine Meldepflicht aus – unabhängig davon, ob andere Risikomerkmale vorliegen. Diese Bewertung kann sich nur auf fundierte Marktkenntnis und den Zugang zu verlässlichen Bewertungsdaten stützen, was in der Praxis neue Anforderungen an die Vorbereitung und Durchführung von Immobiliengeschäften stellt.
Neue Vorgaben greifen bereits bei Anhaltspunkten
Und hier ein konkretes Beispiel für die praktische Anwendung: Ein Bauträger veräußert mehrere Eigentumswohnungen in einem Neubauprojekt. In einem der Kaufverträge vereinbaren die Parteien, dass der Kaufpreis erst 14 Monate nach der Antragstellung zur Eintragung ins Grundbuch fällig wird. Auf Nachfrage kann der Käufer keinen sachlichen Grund für diese lange Frist nennen. Zusätzlich wurde bekannt, dass gegen den Käufer in einem anderen EU-Mitgliedstaat ein Ermittlungsverfahren wegen Steuerhinterziehung läuft. Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, muss in diesem Fall eine Verdachtsmeldung an die FIU abgeben – sowohl wegen der ungewöhnlichen Zahlungsmodalität als auch wegen des strafrechtlichen Hintergrunds des Käufers. Das gilt selbst dann, wenn der Kaufpreis vollständig über ein deutsches Bankkonto gezahlt werden soll. Die neuen Vorgaben greifen bereits bei Anhaltspunkten – sie verpflichten zu einer kritischen Gesamtwürdigung und zu unmittelbarem Handeln bei verdachtsbegründenden Umständen.
Somit gilt: Für Unternehmen, die regelmäßig in Immobilien investieren oder als Berater, Notare oder Vermittler agieren, verändern sich durch die Neuregelung sowohl die Prüfpflichten als auch die haftungsrelevanten Standards. Die Schwelle für Verdachtsmeldungen wurde deutlich abgesenkt, die Definition auffälliger Konstellationen erweitert. Damit erhöht sich das Risiko, bei Unterlassen einer Meldung in eine aufsichtsrechtliche oder gar strafrechtliche Bewertung zu geraten. Gleichzeitig erfordert die Einhaltung der Vorschriften eine präzisere Dokumentation, eine engmaschigere Abstimmung mit allen Beteiligten sowie eine klare interne Zuständigkeitsregelung. Die Geldwäscheprävention wird damit zunehmend zur integrierten Compliance-Aufgabe, die rechtliche Sorgfalt, ökonomisches Urteilsvermögen und operatives Risikomanagement miteinander verbindet. Wer sich hier professionell aufstellt, schützt nicht nur sich selbst, sondern stärkt auch die Integrität des gesamten Immobilienmarkts.
Die Steuerberater von Schnitzler & Partner beraten Sie umfassend bei der Erfüllung aller gesetzlichen Pflichten rund um die Geldwäscheprävention bei Immobilientransaktionen!
Ziel der neuen Vorschriften ist es, auffällige Zahlungsmodalitäten und potenziell verschleierte Transaktionen frühzeitig zu identifizieren. Besonders im Fokus stehen Konstruktionen, die geeignet sind, das Barzahlungsverbot zu umgehen oder zu verschleiern. Die Verordnung verpflichtet Notare dazu, eine Verdachtsmeldung abzugeben, wenn ein Immobilienkaufvertrag eine ungewöhnlich lange Frist zur Kaufpreisfälligkeit vorsieht – konkret, wenn diese mehr als ein Jahr nach Stellung des Eintragungsantrags liegt und kein sachlicher Grund erkennbar ist. Damit wird verhindert, dass durch zeitliche Verschiebung eine spätere Barzahlung außerhalb des Blickfelds der Finanzaufsicht erfolgen kann. Die Meldepflicht greift unabhängig davon, ob der Kaufpreis tatsächlich bar geleistet wird. Allein die Gestaltung des Vertrags kann ausreichend sein, um einen geldwäscherechtlich relevanten Verdacht zu begründen.
Auch vermeintlich unauffällige Sachverhalte auf geldwäscherechtliche Relevanz prüfen
Darüber hinaus wurden weitere neue Tatbestände eingeführt, die ebenfalls zu einer Meldung an die Financial Intelligence Unit (FIU) verpflichten. So müssen Notare und andere Verpflichtete tätig werden, wenn eine an dem Erwerbsvorgang beteiligte Person unter einem konkreten Verdacht steht oder in den letzten fünf Jahren wegen einer Vortat der Geldwäsche rechtskräftig verurteilt wurde. Maßgeblich ist, ob ein Zusammenhang mit der Transaktion möglich erscheint – eine abschließende Verurteilung oder der Nachweis einer konkreten Geldwäschehandlung sind für die Meldepflicht nicht erforderlich. Diese Neuregelung dehnt die geldwäscherechtliche Prüfungspflicht auf ein Umfeld aus, das bislang vielfach außerhalb des unmittelbaren Prüfungsfokus lag.
Ein besonderes Augenmerk gilt künftig auch den verwendeten Zahlungsmitteln. Bereits bei einer Gegenleistung von über 10.000 Euro, die in Form von Bargeld, Edelmetallen, Edelsteinen oder Kryptowerten erbracht wird, besteht eine Pflicht zur Meldung. Das gilt auch dann, wenn die Zahlung formal über ein Konto abgewickelt wird, das jedoch in einem Staat mit erhöhtem Risiko für Geldwäsche eröffnet wurde. Für Notare und beratende Berufe ergibt sich daraus die Verpflichtung, Herkunft und Struktur der Zahlungen kritisch zu hinterfragen und auch vermeintlich unauffällige Sachverhalte auf geldwäscherechtliche Relevanz zu prüfen. Dies betrifft insbesondere Transaktionen, bei denen die Gegenleistung stark vom Verkehrswert abweicht. Eine Abweichung von mehr als 25 Prozent löst künftig ebenfalls eine Meldepflicht aus – unabhängig davon, ob andere Risikomerkmale vorliegen. Diese Bewertung kann sich nur auf fundierte Marktkenntnis und den Zugang zu verlässlichen Bewertungsdaten stützen, was in der Praxis neue Anforderungen an die Vorbereitung und Durchführung von Immobiliengeschäften stellt.
Neue Vorgaben greifen bereits bei Anhaltspunkten
Und hier ein konkretes Beispiel für die praktische Anwendung: Ein Bauträger veräußert mehrere Eigentumswohnungen in einem Neubauprojekt. In einem der Kaufverträge vereinbaren die Parteien, dass der Kaufpreis erst 14 Monate nach der Antragstellung zur Eintragung ins Grundbuch fällig wird. Auf Nachfrage kann der Käufer keinen sachlichen Grund für diese lange Frist nennen. Zusätzlich wurde bekannt, dass gegen den Käufer in einem anderen EU-Mitgliedstaat ein Ermittlungsverfahren wegen Steuerhinterziehung läuft. Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, muss in diesem Fall eine Verdachtsmeldung an die FIU abgeben – sowohl wegen der ungewöhnlichen Zahlungsmodalität als auch wegen des strafrechtlichen Hintergrunds des Käufers. Das gilt selbst dann, wenn der Kaufpreis vollständig über ein deutsches Bankkonto gezahlt werden soll. Die neuen Vorgaben greifen bereits bei Anhaltspunkten – sie verpflichten zu einer kritischen Gesamtwürdigung und zu unmittelbarem Handeln bei verdachtsbegründenden Umständen.
Somit gilt: Für Unternehmen, die regelmäßig in Immobilien investieren oder als Berater, Notare oder Vermittler agieren, verändern sich durch die Neuregelung sowohl die Prüfpflichten als auch die haftungsrelevanten Standards. Die Schwelle für Verdachtsmeldungen wurde deutlich abgesenkt, die Definition auffälliger Konstellationen erweitert. Damit erhöht sich das Risiko, bei Unterlassen einer Meldung in eine aufsichtsrechtliche oder gar strafrechtliche Bewertung zu geraten. Gleichzeitig erfordert die Einhaltung der Vorschriften eine präzisere Dokumentation, eine engmaschigere Abstimmung mit allen Beteiligten sowie eine klare interne Zuständigkeitsregelung. Die Geldwäscheprävention wird damit zunehmend zur integrierten Compliance-Aufgabe, die rechtliche Sorgfalt, ökonomisches Urteilsvermögen und operatives Risikomanagement miteinander verbindet. Wer sich hier professionell aufstellt, schützt nicht nur sich selbst, sondern stärkt auch die Integrität des gesamten Immobilienmarkts.
Die Steuerberater von Schnitzler & Partner beraten Sie umfassend bei der Erfüllung aller gesetzlichen Pflichten rund um die Geldwäscheprävention bei Immobilientransaktionen!