8. April 2024
Keine Steuerersparnis durch die Vermietung von Luxusimmobilien
Wird ein Objekt mit einer Größe von mehr als 250 Quadratmeter Wohnfläche vermietet, können aufgrund der Vermietung entstehende Verluste nicht ohne Weiteres mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden. Das schränkt die steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten für Investoren ein.
Für viele Immobilieninvestoren ist das Thema der steuerlichen Absetzbarkeit von Verlusten aus Vermietungen wichtig. Diese steuerliche Behandlung von Verlusten kann einen erheblichen Einfluss auf die Rentabilität und die langfristige Strategie eines Immobilienportfolios haben. Wenn die Ausgaben für eine vermietete Immobilie die Einnahmen übersteigen, entsteht ein Verlust. Dieser Verlust kann unter bestimmten Bedingungen steuerlich geltend gemacht werden. Dies bedeutet, dass der Verlust von Ihrem zu versteuernden Einkommen abgezogen werden kann, was wiederum Ihre Steuerlast reduziert.
Für Immobilieninvestoren spielt die Möglichkeit, Verluste steuerlich geltend zu machen, eine wesentliche Rolle. Es ermöglicht ihnen, ihre Steuerlast zu minimieren und somit mehr Kapital für weitere Investitionen oder zur Verbesserung ihrer bestehenden Immobilien freizumachen. Dieser steuerliche Vorteil kann insbesondere in den Anfangsjahren der Investition, in denen die Kosten oft die Einnahmen übersteigen, von großer Bedeutung sein. Zudem ermöglicht die steuerliche Berücksichtigung von Verlusten eine gewisse Risikoabsicherung. In einem Markt, der von Schwankungen geprägt ist, können diese steuerlichen Erleichterungen dazu beitragen, die finanzielle Belastung in Zeiten geringerer Einnahmen oder höherer Ausgaben zu mildern.
Absetzbarkeit unterliegt bestimmten Grenzen
Die steuerliche Absetzbarkeit von Vermietungsverlusten basiert auf einer Vielzahl von Faktoren. Dazu gehören die Art der Kosten, die für die Immobilie entstanden sind – beispielsweise Instandhaltung, Reparaturen, Zinsen auf Immobilienkredite und Abschreibungen. Diese Kosten müssen nicht nur real und notwendig sein, sondern auch direkt mit der Vermietungstätigkeit in Zusammenhang stehen. Und die Absetzbarkeit unterliegt bestimmten Grenzen. So können aufgrund der Vermietung entstehende Verluste nicht ohne Weiteres mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden, wenn die Immobilie mehr als 250 Quadratmeter Wohnfläche hat. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 20. Juni 2023 (Az.: IX R 17/21) entschieden.
Der Streitfall: Ein Elternpaar hatte insgesamt drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 Quadratmetern erworben. Die Immobilien vermieteten sie unbefristet an ihre volljährigen Kinder. Durch die Vermietung entstanden den Steuerpflichtigen jährliche Verluste zwischen 172.000 und 216.000 Euro. Diese Verluste verrechneten sie mit ihren übrigen Einkünften. Dadurch ergab sich eine erhebliche Einkommensteuerersparnis. Der BFH hat die Verrechnung der Verluste mit den übrigen Einkünften und die damit verbundene Steuerersparnis nicht zugelassen. Wird eine Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmetern vermietet, müsse der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolge, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Könne er diesen Nachweis nicht führen, weil er über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschafte, handele es sich bei der Vermietungstätigkeit um eine steuerlich nicht beachtliche sogenannte Liebhaberei. Im Fall einer Liebhaberei seien aus dieser Tätigkeit stammende Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar.
Über 30-jährigen Prognosezeitraum positives Ergebnis erwirtschaften
Der BFH bestätigt mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten (zum Beispiel eben Größe von mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche, eine Schwimmhalle und andere Faktoren) nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit auszugehen ist. Denn insoweit handelt es sich um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen. Daher ist bei diesen Objekten anlässlich der steuerlichen Erfassung der Einkünfte regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.
Der Bundesfinanzhof hat den Streitfall an das Finanzgericht Baden-Württemberg zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Denn die bisherigen Feststellungen des Finanzgerichts reichten dem Bundesfinanzhof nicht aus, um abschließend entscheiden zu können, ob das Finanzgericht die Überschusserzielungsabsicht der Eheleute zu Recht verneint hat.
Für Immobilieninvestoren spielt die Möglichkeit, Verluste steuerlich geltend zu machen, eine wesentliche Rolle. Es ermöglicht ihnen, ihre Steuerlast zu minimieren und somit mehr Kapital für weitere Investitionen oder zur Verbesserung ihrer bestehenden Immobilien freizumachen. Dieser steuerliche Vorteil kann insbesondere in den Anfangsjahren der Investition, in denen die Kosten oft die Einnahmen übersteigen, von großer Bedeutung sein. Zudem ermöglicht die steuerliche Berücksichtigung von Verlusten eine gewisse Risikoabsicherung. In einem Markt, der von Schwankungen geprägt ist, können diese steuerlichen Erleichterungen dazu beitragen, die finanzielle Belastung in Zeiten geringerer Einnahmen oder höherer Ausgaben zu mildern.
Absetzbarkeit unterliegt bestimmten Grenzen
Die steuerliche Absetzbarkeit von Vermietungsverlusten basiert auf einer Vielzahl von Faktoren. Dazu gehören die Art der Kosten, die für die Immobilie entstanden sind – beispielsweise Instandhaltung, Reparaturen, Zinsen auf Immobilienkredite und Abschreibungen. Diese Kosten müssen nicht nur real und notwendig sein, sondern auch direkt mit der Vermietungstätigkeit in Zusammenhang stehen. Und die Absetzbarkeit unterliegt bestimmten Grenzen. So können aufgrund der Vermietung entstehende Verluste nicht ohne Weiteres mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden, wenn die Immobilie mehr als 250 Quadratmeter Wohnfläche hat. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 20. Juni 2023 (Az.: IX R 17/21) entschieden.
Der Streitfall: Ein Elternpaar hatte insgesamt drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 Quadratmetern erworben. Die Immobilien vermieteten sie unbefristet an ihre volljährigen Kinder. Durch die Vermietung entstanden den Steuerpflichtigen jährliche Verluste zwischen 172.000 und 216.000 Euro. Diese Verluste verrechneten sie mit ihren übrigen Einkünften. Dadurch ergab sich eine erhebliche Einkommensteuerersparnis. Der BFH hat die Verrechnung der Verluste mit den übrigen Einkünften und die damit verbundene Steuerersparnis nicht zugelassen. Wird eine Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmetern vermietet, müsse der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolge, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Könne er diesen Nachweis nicht führen, weil er über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschafte, handele es sich bei der Vermietungstätigkeit um eine steuerlich nicht beachtliche sogenannte Liebhaberei. Im Fall einer Liebhaberei seien aus dieser Tätigkeit stammende Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar.
Über 30-jährigen Prognosezeitraum positives Ergebnis erwirtschaften
Der BFH bestätigt mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten (zum Beispiel eben Größe von mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche, eine Schwimmhalle und andere Faktoren) nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit auszugehen ist. Denn insoweit handelt es sich um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen. Daher ist bei diesen Objekten anlässlich der steuerlichen Erfassung der Einkünfte regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.
Der Bundesfinanzhof hat den Streitfall an das Finanzgericht Baden-Württemberg zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Denn die bisherigen Feststellungen des Finanzgerichts reichten dem Bundesfinanzhof nicht aus, um abschließend entscheiden zu können, ob das Finanzgericht die Überschusserzielungsabsicht der Eheleute zu Recht verneint hat.