29. September 2025
Grundstücks- und Betriebsübertragungen: Aktuelle steuerrechtliche Risikofelder für Unternehmer
Die Übertragung von Vermögenswerten innerhalb von Familien oder an Dritte steht im Spannungsfeld zwischen zivilrechtlicher Gestaltungsfreiheit und steuerlicher Bewertung. Zwei aktuelle BFH-Urteile verdeutlichen die Fallstricke bei der Übertragung von Grundstücken mit Schuldenübernahme sowie bei Betriebsübergaben unter Nießbrauchsvorbehalt – mit unmittelbaren Auswirkungen auf die Nachfolgeplanung mittelständischer Unternehmen.
Die jüngste Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs unterstreicht, dass die steuerliche Qualifikation von Übertragungsvorgängen maßgeblich von der vertraglichen Ausgestaltung und wirtschaftlichen Realität abhängt. Während zivilrechtlich scheinbar eindeutige Konstellationen wie Nießbrauchsvorbehalte oder Schuldenübernahmen steuerlich regelmäßig zu komplexen Abgrenzungsfragen führen, erfordert dies von Unternehmern ein vertieftes Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen.
Der Bundesfinanzhof BFH präzisiert in seiner Entscheidung vom 11. März 2025 (Az. IX R 17/24) die Abgrenzung zwischen begünstigter Betriebsübertragung (§6 Abs. 3 EStG) und steuerpflichtiger Einzelvermögensübertragung. Maßgeblich ist die Fortführung der gewerblichen Tätigkeit durch den Nießbraucher: Bleibt der ursprüngliche Inhaber wirtschaftlich handelnder Unternehmer, entfällt die Buchwertprivilegierung – selbst wenn formell ein Betriebsübergang vereinbart wurde. Im konkreten Fall hatte die Übertragung eines verpachteten Gewerbebetriebs unter lebenslangem Nießbrauchsvorbehalt zur Folge, dass Forderungen aus der Betriebstätigkeit zunächst dem Privatvermögen des Übernehmers zugerechnet wurden. Erst mit dem vollständigen Nießbrauchsverzicht erfolgte die Einlage in das Betriebsvermögen – ein Umstand, der spätere Wertaufholungen und steuerliche Nachzahlungen auslöste. Das bedeutet: Der Vorbehaltsnießbrauch schafft eine rechtliche Grauzone, denn der zivilrechtlich vollzogene Betriebsübergang ist keine steuerliche Betriebsaufgabe.
Grundstücksübertragung mit Schuldenübernahme: Veräußerungsgewinn trotz scheinbar unentgeltlicher Übertragung
Das Urteil des BFH verändert die Bewertung von Immobilienübertragungen innerhalb der Spekulationsfrist. Kernaussage: Die Übernahme von Grundschulden durch den Erwerber löst einen entgeltlichen Übertragungsanteil aus – selbst bei familiären Schenkungen. Im entschiedenen Fall führte die Übernahme einer 115.000 Euro-Verbindlichkeit durch die Tochter dazu, dass 54,76 Prozent der Grundstücksübertragung (115.000 Euro / 210.000 Euro Verkehrswert) als entgeltliches Geschäft qualifiziert wurden. Da der Veräußerungsgewinn von 66.050 Euro (210.000 Euro - 143.950 Euro Anschaffungskosten) innerhalb der Zehnjahresfrist realisiert wurde, unterlag dieser Anteil der Einkommensteuer. Die praktische Konsequenz daraus: Jede Schuldenübernahme bei Grundstücksübertragungen muss grundsätzlich als Teilentgeltlichkeit betrachtet werden. Dies gilt unabhängig von familiären Bindungen und erfordert eine präzise vertragliche Dokumentation der Finanzierungsströme.
Fazit: Gestaltungssicherheit durch präventive Beratung
Beide Entscheidungen verdeutlichen den Trend zur steuerlichen Durchleuchtung vermeintlich unentgeltlicher Übertragungen. Unternehmer sollten bei Nachfolgeplanungen folgende Aspekte priorisieren: Die zeitnahe Betriebsaufgabedokumentation bei Nießbrauchskonstruktionen, ein Wertgutachten vor Grundstücksübertragungen zur Vermeidung von Spekulationsgewinnberechnungen und die Trennung von Betriebs- und Privatvermögen durch notariell beglaubigte Übertragungsprotokolle. Die Kombination aus zivilrechtlicher Gestaltung und steuerlicher Vorabbindung an das Finanzamt bleibt der Goldstandard, um Haftungsrisiken für Erblasser und Erben zu minimieren. Das Spannungsverhältnis liegt hierbei im Besonderen zwischen Unternehmensvermögen (hier gilt im allgemeinen die Einheitstheorie beziehungsweise Modifizierte Einheitstheorie) und Privatvermögen (hier gilt die Trennungstheorie). Die Einbindung spezialisierter Berater kann entscheidend sein: Die Steuerberater von Schnitzler & Partner aus Mönchengladbach beraten bei diesen Herausforderungen gerne!
Der Bundesfinanzhof BFH präzisiert in seiner Entscheidung vom 11. März 2025 (Az. IX R 17/24) die Abgrenzung zwischen begünstigter Betriebsübertragung (§6 Abs. 3 EStG) und steuerpflichtiger Einzelvermögensübertragung. Maßgeblich ist die Fortführung der gewerblichen Tätigkeit durch den Nießbraucher: Bleibt der ursprüngliche Inhaber wirtschaftlich handelnder Unternehmer, entfällt die Buchwertprivilegierung – selbst wenn formell ein Betriebsübergang vereinbart wurde. Im konkreten Fall hatte die Übertragung eines verpachteten Gewerbebetriebs unter lebenslangem Nießbrauchsvorbehalt zur Folge, dass Forderungen aus der Betriebstätigkeit zunächst dem Privatvermögen des Übernehmers zugerechnet wurden. Erst mit dem vollständigen Nießbrauchsverzicht erfolgte die Einlage in das Betriebsvermögen – ein Umstand, der spätere Wertaufholungen und steuerliche Nachzahlungen auslöste. Das bedeutet: Der Vorbehaltsnießbrauch schafft eine rechtliche Grauzone, denn der zivilrechtlich vollzogene Betriebsübergang ist keine steuerliche Betriebsaufgabe.
Grundstücksübertragung mit Schuldenübernahme: Veräußerungsgewinn trotz scheinbar unentgeltlicher Übertragung
Das Urteil des BFH verändert die Bewertung von Immobilienübertragungen innerhalb der Spekulationsfrist. Kernaussage: Die Übernahme von Grundschulden durch den Erwerber löst einen entgeltlichen Übertragungsanteil aus – selbst bei familiären Schenkungen. Im entschiedenen Fall führte die Übernahme einer 115.000 Euro-Verbindlichkeit durch die Tochter dazu, dass 54,76 Prozent der Grundstücksübertragung (115.000 Euro / 210.000 Euro Verkehrswert) als entgeltliches Geschäft qualifiziert wurden. Da der Veräußerungsgewinn von 66.050 Euro (210.000 Euro - 143.950 Euro Anschaffungskosten) innerhalb der Zehnjahresfrist realisiert wurde, unterlag dieser Anteil der Einkommensteuer. Die praktische Konsequenz daraus: Jede Schuldenübernahme bei Grundstücksübertragungen muss grundsätzlich als Teilentgeltlichkeit betrachtet werden. Dies gilt unabhängig von familiären Bindungen und erfordert eine präzise vertragliche Dokumentation der Finanzierungsströme.
Fazit: Gestaltungssicherheit durch präventive Beratung
Beide Entscheidungen verdeutlichen den Trend zur steuerlichen Durchleuchtung vermeintlich unentgeltlicher Übertragungen. Unternehmer sollten bei Nachfolgeplanungen folgende Aspekte priorisieren: Die zeitnahe Betriebsaufgabedokumentation bei Nießbrauchskonstruktionen, ein Wertgutachten vor Grundstücksübertragungen zur Vermeidung von Spekulationsgewinnberechnungen und die Trennung von Betriebs- und Privatvermögen durch notariell beglaubigte Übertragungsprotokolle. Die Kombination aus zivilrechtlicher Gestaltung und steuerlicher Vorabbindung an das Finanzamt bleibt der Goldstandard, um Haftungsrisiken für Erblasser und Erben zu minimieren. Das Spannungsverhältnis liegt hierbei im Besonderen zwischen Unternehmensvermögen (hier gilt im allgemeinen die Einheitstheorie beziehungsweise Modifizierte Einheitstheorie) und Privatvermögen (hier gilt die Trennungstheorie). Die Einbindung spezialisierter Berater kann entscheidend sein: Die Steuerberater von Schnitzler & Partner aus Mönchengladbach beraten bei diesen Herausforderungen gerne!